根據(jù)人民銀行決定，自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時存款利率浮動區(qū)間上限由基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自然眾說紛紜。但能成為共識的卻是，降息加“9·30”新政，使得房地產(chǎn)市場已經(jīng)走在了回暖的道路上，而明年，將成為最為關(guān)鍵的年份。

觀點

陳志（北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長）：購房更積極！

針對央行的此次降息，買房人手中的存款由于降息進(jìn)一步貶值，從目前來看，并沒有一種十分良好的手段保值與升值。在限購沒有取消的大背景之下，部分符合購房條件的消費者可能會選擇入市。

但從最近的情況來看，目前北京的樓市相對較為平穩(wěn)，因此地方政府不會出臺更多的針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。而限購政策也必然將在北京持續(xù)下去。就目前而言，限購政策已經(jīng)不僅僅是作為房地產(chǎn)自身的政策存在了，它是涉及人口控制、城市發(fā)展等諸多社會問題的一個政策，需要考慮的內(nèi)容很多，所以限購是否退出不能僅僅以房地產(chǎn)的好壞來衡量，更多地需要考慮社會因素。

但除去限購政策外，北京市政府一定在積極地研判市場，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調(diào)，預(yù)計明年一季度會做一些適應(yīng)市場的政策調(diào)整。

沈力男（泰禾集團(tuán)總裁助理、集團(tuán)品牌總經(jīng)理）：簽約更快速！

“9.30”政策以及最近的降息，給剛需群體帶來了明顯的利好。降息為貸款購房者節(jié)省了資金成本，越來越多的購房者結(jié)束觀望情緒。

從泰禾在北京的幾個樓盤的來電量、來訪量來看，“9.30”政策及降息以后，這兩項數(shù)據(jù)明顯增加，而且，以前購房者多是猶豫一段時間才簽合同下訂單，最近出手的速度明顯加快。可以說，近期一系列的樓市政策表明了政府的基本導(dǎo)向，購房者的市場預(yù)期發(fā)生了變化。

2014剛開年，樓市還是上揚(yáng)行情，但春節(jié)以后即出現(xiàn)了斷崖式的下跌，上漲戛然而止。許多房企在年初制定的年度業(yè)績目標(biāo)非常高，目前正迎來樓市的窗口期，房企都將趁機(jī)加大推盤力度，沖刺年度業(yè)績。因此，也可以看到近期推盤量及成交量的上漲。由于樓市是“量在價先”，目前暫未看到價格的上漲。

賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)）：房價更優(yōu)惠！

降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產(chǎn)生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務(wù)并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望于漲價，依然是以跑量為主。

此外，本次降息相當(dāng)于在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.4折，所有買房人都能享受到，不過受益最大的是剛需以及首次改善類的客群。按照目前的利率來計算，降息后100萬貸款，30年期，總利息將減少五六萬元。

而以東亞旗下的臺湖、舊宮的剛需樓盤為例，降息也確實帶來了實際的銷售增長。每天的來訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺湖這個項目，來訪量大約增加了20%左右。上周末，很多之前看過房的客戶都到售樓處簽約了。

董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：未來更可期

央行的降息已經(jīng)是意料之中的事。其實從上半年的經(jīng)濟(jì)形勢來看，就已經(jīng)決定了銀行要適當(dāng)放松金融信貸。以今年4月份為例，當(dāng)月CPI僅上漲了1.8%，創(chuàng)下18個月新低；PPI同比下降2.0%，達(dá)到連續(xù)27個月下滑，這表明中國經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入通貨緊縮狀態(tài)。為此，放松金融信貸是必然的。此次降息幅度是0.4個百分點看，已經(jīng)達(dá)到了高水準(zhǔn)。

但從現(xiàn)在的情況來看，這次全面降息很必要，但遠(yuǎn)不夠。為此，還需要把降息與降準(zhǔn)結(jié)合起來。如果可能，還應(yīng)該再采取其他一些措施。

而針對目前市場而言，發(fā)展的空間還有很大。究其原因在于：一是房子質(zhì)量會越來越好，八九十年代房子沒配套、沒景觀、沒園林，現(xiàn)在有，這是需求決定的；二是城市人口還在增加；三是，城市化還在進(jìn)行。目前中國實際城市化水平僅在36%左右。另外，還有因為城市家庭裂變所帶來的新增人口對房子的需求。因此，未來樓市前景還是可以看好的。

答疑

降息了，怎么享受新優(yōu)惠？

降息的消息甫一發(fā)出，讓房地產(chǎn)業(yè)在資本市場“狂歡”，而對于手上有貸款的購房者來說，無疑也是個利好。圍繞降息，記者選取了購房者集中遇到的幾個問題，并通過采訪銀行及業(yè)內(nèi)人士一一作答。

問：降息后什么時候能享受新的利率？

答：貸款合同中一般會約定是浮動利率貸款或固定利率貸款。浮動利率貸款是指在整個借款期內(nèi)利率隨市場利率或法定利率等變動而定期調(diào)整的貸款，調(diào)整周期和利率調(diào)整基準(zhǔn)的選擇，由借貸雙方在借款時議定。固定利率貸款是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。固定利率貸款的優(yōu)勢在于可以回避利率上升的風(fēng)險，但當(dāng)利率走穩(wěn)或者下調(diào)的時候，貸款人又將被鎖定在一個較高的利率水平上，白白多付利息。目前，市場中購房者多采用浮動利率貸款。

對于浮動利率貸款來說，一般簽訂貸款合同時，多約定“當(dāng)前利率的執(zhí)行期限到當(dāng)年的12月31日止”。因此，降息后新的利率要從下年的1月1日執(zhí)行。不過，也有一部分貸款合同約定，新的利率從政策發(fā)布后的第二個月即可執(zhí)行。

問：正在辦理貸款手續(xù)，還沒有放款，貸款利息按什么執(zhí)行？

答：一般來說，購房者從與銀行簽訂貸款協(xié)議，到審批通過，然后放款，需要兩周至兩個月的時間。在這期間遇到降息的情況，一般有兩種認(rèn)定方式，一種是按照合同生效日，即銀行終審?fù)ㄟ^、抵押登記或開發(fā)商階段性擔(dān)保辦理完畢；另一種方式是借據(jù)生效日，也就是所謂的貸款發(fā)放日。對此，銀行在貸款合同上都有注明。如“以借款合同簽訂當(dāng)日銀行公布執(zhí)行的個人住房商業(yè)性貸款利率確定第一期貸款利率”，或“利率按貸款發(fā)放日國家公布的個人住房貸款利率執(zhí)行”。多數(shù)銀行是以貸款發(fā)放日來劃分新老利率，也就是說以放款當(dāng)天國家的利率政策為準(zhǔn)。

問：正在辦理貸款手續(xù)，降息后還能享受原有的利率折扣優(yōu)惠嗎？

答：不能。如果購房者此前已經(jīng)提交了申請并且通過了審批，那么利率優(yōu)惠不會有變化。

事實上，在本輪不對稱降息后，銀行的房貸利潤空間被進(jìn)一步壓縮，料將有減少原有優(yōu)惠幅度、嚴(yán)格審批條件的情況出現(xiàn)。

問：降息后提前還款還合適嗎？

答：對于一些在2009年、2010年買房的人來說，房貸利率最低至7折，如果這時提前還款再重新申請貸款買房，想要拿到這樣的低折扣就沒有可能了。此外，在等額本金還款方式下，還款年限已達(dá)到總年限的三分之一，或在等額本息還款方式下，還款年限已滿二分之一，這時利息已經(jīng)還的差不多了，提前還款不能達(dá)到節(jié)省利息的目的。

算賬

降息了，買房能省多少錢？

對商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。

此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購房者的購房成本在降低。

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