根據(jù)人民銀行決定，自11月22日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時存款利率浮動區(qū)間上限由基準利率的1.1倍調整為1.2。

在業(yè)內人士看來，自然眾說紛紜。但能成為共識的卻是，降息加“9·30”新政，使得房地產市場已經走在了回暖的道路上，而明年，將成為最為關鍵的年份。

觀點

陳志（北京市房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長）：購房更積極！

針對央行的此次降息，買房人手中的存款由于降息進一步貶值，從目前來看，并沒有一種十分良好的手段保值與升值。在限購沒有取消的大背景之下，部分符合購房條件的消費者可能會選擇入市。

但從最近的情況來看，目前北京的樓市相對較為平穩(wěn)，因此地方政府不會出臺更多的針對房地產市場的調控政策。而限購政策也必然將在北京持續(xù)下去。就目前而言，限購政策已經不僅僅是作為房地產自身的政策存在了，它是涉及人口控制、城市發(fā)展等諸多社會問題的一個政策，需要考慮的內容很多，所以限購是否退出不能僅僅以房地產的好壞來衡量，更多地需要考慮社會因素。

但除去限購政策外，北京市政府一定在積極地研判市場，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調，預計明年一季度會做一些適應市場的政策調整。

沈力男（泰禾集團總裁助理、集團品牌總經理）：簽約更快速！

“9.30”政策以及最近的降息，給剛需群體帶來了明顯的利好。降息為貸款購房者節(jié)省了資金成本，越來越多的購房者結束觀望情緒。

從泰禾在北京的幾個樓盤的來電量、來訪量來看，“9.30”政策及降息以后，這兩項數(shù)據(jù)明顯增加，而且，以前購房者多是猶豫一段時間才簽合同下訂單，最近出手的速度明顯加快。可以說，近期一系列的樓市政策表明了政府的基本導向，購房者的市場預期發(fā)生了變化。

2014剛開年，樓市還是上揚行情，但春節(jié)以后即出現(xiàn)了斷崖式的下跌，上漲戛然而止。許多房企在年初制定的年度業(yè)績目標非常高，目前正迎來樓市的窗口期，房企都將趁機加大推盤力度，沖刺年度業(yè)績。因此，也可以看到近期推盤量及成交量的上漲。由于樓市是“量在價先”，目前暫未看到價格的上漲。

賈玉鵬（東亞新華地產營銷總監(jiān)）：房價更優(yōu)惠！

降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望于漲價，依然是以跑量為主。

此外，本次降息相當于在原基準利率基礎上打9.4折，所有買房人都能享受到，不過受益最大的是剛需以及首次改善類的客群。按照目前的利率來計算，降息后100萬貸款，30年期，總利息將減少五六萬元。

而以東亞旗下的臺湖、舊宮的剛需樓盤為例，降息也確實帶來了實際的銷售增長。每天的來訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺湖這個項目，來訪量大約增加了20%左右。上周末，很多之前看過房的客戶都到售樓處簽約了。

董藩（北京師范大學房地產研究中心主任）：未來更可期

央行的降息已經是意料之中的事。其實從上半年的經濟形勢來看，就已經決定了銀行要適當放松金融信貸。以今年4月份為例，當月CPI僅上漲了1.8%，創(chuàng)下18個月新低；PPI同比下降2.0%，達到連續(xù)27個月下滑，這表明中國經濟正進入通貨緊縮狀態(tài)。為此，放松金融信貸是必然的。此次降息幅度是0.4個百分點看，已經達到了高水準。

但從現(xiàn)在的情況來看，這次全面降息很必要，但遠不夠。為此，還需要把降息與降準結合起來。如果可能，還應該再采取其他一些措施。

而針對目前市場而言，發(fā)展的空間還有很大。究其原因在于：一是房子質量會越來越好，八九十年代房子沒配套、沒景觀、沒園林，現(xiàn)在有，這是需求決定的；二是城市人口還在增加；三是，城市化還在進行。目前中國實際城市化水平僅在36%左右。另外，還有因為城市家庭裂變所帶來的新增人口對房子的需求。因此，未來樓市前景還是可以看好的。

答疑

降息了，怎么享受新優(yōu)惠？

降息的消息甫一發(fā)出，讓房地產業(yè)在資本市場“狂歡”，而對于手上有貸款的購房者來說，無疑也是個利好。圍繞降息，記者選取了購房者集中遇到的幾個問題，并通過采訪銀行及業(yè)內人士一一作答。

問：降息后什么時候能享受新的利率？

答：貸款合同中一般會約定是浮動利率貸款或固定利率貸款。浮動利率貸款是指在整個借款期內利率隨市場利率或法定利率等變動而定期調整的貸款，調整周期和利率調整基準的選擇，由借貸雙方在借款時議定。固定利率貸款是指在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數(shù)額。固定利率貸款的優(yōu)勢在于可以回避利率上升的風險，但當利率走穩(wěn)或者下調的時候，貸款人又將被鎖定在一個較高的利率水平上，白白多付利息。目前，市場中購房者多采用浮動利率貸款。

對于浮動利率貸款來說，一般簽訂貸款合同時，多約定“當前利率的執(zhí)行期限到當年的12月31日止”。因此，降息后新的利率要從下年的1月1日執(zhí)行。不過，也有一部分貸款合同約定，新的利率從政策發(fā)布后的第二個月即可執(zhí)行。

問：正在辦理貸款手續(xù)，還沒有放款，貸款利息按什么執(zhí)行？

答：一般來說，購房者從與銀行簽訂貸款協(xié)議，到審批通過，然后放款，需要兩周至兩個月的時間。在這期間遇到降息的情況，一般有兩種認定方式，一種是按照合同生效日，即銀行終審通過、抵押登記或開發(fā)商階段性擔保辦理完畢；另一種方式是借據(jù)生效日，也就是所謂的貸款發(fā)放日。對此，銀行在貸款合同上都有注明。如“以借款合同簽訂當日銀行公布執(zhí)行的個人住房商業(yè)性貸款利率確定第一期貸款利率”，或“利率按貸款發(fā)放日國家公布的個人住房貸款利率執(zhí)行”。多數(shù)銀行是以貸款發(fā)放日來劃分新老利率，也就是說以放款當天國家的利率政策為準。

問：正在辦理貸款手續(xù)，降息后還能享受原有的利率折扣優(yōu)惠嗎？

答：不能。如果購房者此前已經提交了申請并且通過了審批，那么利率優(yōu)惠不會有變化。

事實上，在本輪不對稱降息后，銀行的房貸利潤空間被進一步壓縮，料將有減少原有優(yōu)惠幅度、嚴格審批條件的情況出現(xiàn)。

問：降息后提前還款還合適嗎？

答：對于一些在2009年、2010年買房的人來說，房貸利率最低至7折，如果這時提前還款再重新申請貸款買房，想要拿到這樣的低折扣就沒有可能了。此外，在等額本金還款方式下，還款年限已達到總年限的三分之一，或在等額本息還款方式下，還款年限已滿二分之一，這時利息已經還的差不多了，提前還款不能達到節(jié)省利息的目的。

算賬

降息了，買房能省多少錢？

對商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，五年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。

此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。

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